부동산 공부 일지 (1): LTV, DTI, DSR

 

입시, 졸업, 취직을 모두 달성한 현재의 나에게 남은 것은 내 집 마련 밖에 없다.

 

연애는 필수, 결혼은 선택
- 아모르파티 김연자 선생님 曰-

 

부모님의 품을 떠나 진정한 경제적인 독립을 하기 위해서 최우선적으로 필요한 것은 내가 살 집이다. 하지만, 연봉에 비해 턱 없이 높은 집 값을 감당하기는 어렵다. 월세를 살자니 돈을 모으기가 어려울 것 같고, 전세를 살자니 연이은 금리 상승으로 이자를 감당하기가 어려워보인다. 집 값이 하락하는 추세라고 여론이 기운 현재로서 돈이 없는 내가 할 수 있는 것은 부동산 공부가 우선일 것 같다.

내 돈 만으로 집을 산다는 것은 거의 불가능하기 때문에 대출은 필수이고, 부동산 대출 관련 용어와 관련된 내용에 대해서는 반드시 기억해야겠다는 생각을 했다. 내 집 마련을 위한 공부이자, 인생에 도움이 되는 공부의 첫 시작은, 대출 관련 용어 정리로 정했다.

 

부동산 공부 일지 (1): LTV, DTI, DSR

대출은 크게 두 가지로 분류가 된다. 개인의 신용과 믿음을 기반으로 빌려주는 대출인 신용 대출과 돈을 갚지 못할 때 대신 가져갈 수 있는 "담보"를 기반으로한 담보 대출이 있다. 그리고 일반적으로 신용 대출은 돈을 갚지 못할 때 대출금을 회수할 가능성이 더 낮기 때문에 이자율이 더 높다.

평균 10억원 대에 달하는 서울 아파트를 전부 제 돈 주고 사는 사람은 매우 적을 것이다. 대부분의 사람들은 저축해둔 돈에 대출을 더해서 집을 사게 된다. 집을 살 때 가장 많이 이용하는 대출은 주택담보대출이다. 주거 안정 지원을 위해 시중 대출 상품 대비 낮은 금리로 운영하는 대출이며 무주택자 대상으로만 지원을 하는 제도이다. LTV, DTI, DSR은 모두 주택담보대출과 관련된 용어이다.

 

 

LTV

$$\frac{주택담보대출}{집 값}$$

LTV는 집 값 대비 주택담보대출을 얼마나 받았는지 (혹은 받을 수 있는지)를 나타내는 비율이다. 예를 들어 10억원 짜리 집을 사기위해 주택담보대출을 5억원 받았다면, LTV는 50%가 된다. 정부에서는 LTV의 상한선에 제한을 둬서 갚을 수 있는 능력 대비 과도한 대출을 받는 것을 예방하고 있다.

 

DTI

$$\frac{주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 이자 상환액 }{연간 소득}$$

DTI는 소득에 비해 빚을 갚을 능력이 얼마나 되는지를 나타낸다. 즉 소득 대비 주택담보대출의 원금과 이자, 그리고 기타 대출한 금액의 이자의 합계를 나타낸 비율이다. DTI가 낮을 수록 빚을 적게 받았거나, 연간 소득이 높다는 뜻이므로 대출을 갚을 능력이 높다고 해석된다. 또한 연간 상환액이므로, 같은 DTI이더라도 갚는 기간이 길다면, 더 많은 대출을 받을 수 있다고 해석해도 된다.

 

DSR

$$\frac{주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 원리금 상환액 }{연간 소득}$$

DSR은 DTI와 비슷하나, DTI에서 기타 대출한 금액의 원금까지 포함한 지표이다. 다시말해, 가지고 있는 모든 빚(원금+이자) 과 연간 소득의 비율을 뜻한다.